Sachverhalt:
Der Gemeindevertretung liegt ein Antrag auf 1.
Änderung des B-Planes 23 „Am Silo“ in Groß Kussewitz zur Entscheidung vor.
Zur Vereinfachung folgt ein Auszug des
Antrages:
Die Satzung über den
Bebauungsplan Nr. 23 der Gemeinde Bentwisch ist seit 03.06.2020 in Kraft.
Aus der mittlerweile
vorliegenden Erschließungsplanung haben sich Konflikte mit einzelnen
Festsetzungen ergeben,
die eine Planänderung erforderlich machen.
Folgende
Planänderungsziele streben wir an:
- Festsetzung eines offenen Niederschlagsrückhaltegrabens
im Bereich der
Baugebietsfläche
WA 1.1 und entsprechende Verschiebung der Baugrenze;
- Änderung der festgesetzten Aufstellfläche
für die Abfallentsorgung;
- Vergrößerung des Wendehammers an WA 2.2
angrenzend;
- geringfügige Vergrößerung der
Baugebietsfläche WA 2.1 in Richtung der naturnahen
Grünfläche, um mit der
Verschiebung der südlichen Baugrenze ein rechtwinkliges
Baufenster zu
erreichen.
Wir stellen als
Eigentümergemeinschaft hiermit den Antrag zur 1. Änderung des Bebauungsplans
Nr. 23.
Wir sichern die
Übernahme aller entstehenden Kosten zu.
Frau Dipl.-Ing. Katrin
Kühn hat uns auf Grundlage der HOAI ein Angebot unterbreitet und ist willens
und in der Lage, die
1. Änderung zielorientiert und rechtssicher zu erarbeiten.
Die Gemeinde hat die Planungshoheit und damit die Entscheidung, ob sie
dem Antrag zustimmt oder nicht.
Leider beschreibt der Antrag nicht die Ursachen und die Konsequenzen, die
sich aus den o.g. Planungszielen ergeben.
Zu Punkt 1.
Der jetzige B-Plan fordert im Bereich der privaten Erschließungsanlagen
jeweils einen Staukanal, da die Abgabemenge in die Teiche auf 5 l/s begrenzt
ist.
Diese Leitungen sollten über eine Bestandsleitung in der Straße Am Park
zum Einleitpunkt geführt werden.
Eine Kamerabefahrung ergab, dass die Leitung teilweise defekt und
eingebrochen ist sowie gem. dem Leitungsbestand auch private Flächen quert.
Die Alternative soll nun ein offener Graben werden, in dem alle
Grundstücke des Geltungsbereiches einleiten, der einen Abfluss unterhalb der Landesstraße
erhalten soll, um den Einleitpunkt an den Teichen zu erreichen.
Der Graben soll im Privatbesitz bleiben (dienende Grundstücke), die
Herstellung und Unterhaltung soll allen Grundstückseigentümern des Plangebietes
obliegen.
Der Verwaltung erscheint trotz aller Regelungen mit Dienstbarkeiten,
Verpflichtungen oder ähnliches, diese Lösung für die Zukunft nicht umsetzbar.
Wie soll die Gemeinde sich hier vor eventuellen Haftungsansprüchen
Dritter schützen?
Der zeichnerische Ansatz gem. den Vorschlägen der Planerin ist für diese
Maßnahme inhaltlich falsch. Hier kann nicht einfach eine Dienstbarkeit zu
Lasten einzelner Flurstücke auf einer Wohnbaufläche definiert werden, vielmehr
ist nach § 9 BauGB diese Fläche des Entwässerungsgrabens als Fläche für Erschließungsanlagen,
Zweckbestimmung Rückhaltung und Versickerung von Oberflächenentwässerung
festzusetzen.
Die Verschiebung der Baugrenze bis zur Böschungskante heran, ist eine
sehr sportliche Entscheidung. Üblich sind ein Bewirtschaftungsabstand von 5 m ab
Böschungskante!
(Gemäß Vorschlag der Planerin soll die Grabenfläche 7 m breit werden. Bei
einer Tiefe von 1,50 m, einer Böschungsneigung (die Steilste) 1: 1,5 ergibt
sich eine Breite des Grabens von 5,50 m (Grabensole 1 m, Böschung 2,25 m X 2).
Bei der geplanten Flächenbreite von 7 m verbleiben rechts und links 1,50 m.
Die 2 x 1,50 m = 3 m nur einseitig anzulegen – höchstwahrscheinlich zu
den Bestandsgrundstücken und dann die Festsetzung der Baugrenze direkt an der
Böschungskante ist mehr als unrealistisch!
Weiter wäre die Verlegung der Abflussleitung unter der Landesstraße sowie
die Errichtung eines Einlaufbauwerkes sowie die Unterhaltung der Leitung und
des Bauwerkes außerhalb des Geltungsbereiches des B-Plangebietes sowie deren
dauernden Unterhaltung/Erneuerung etc. durch eine entsprechende Vereinbarung
zwischen Gemeinde und Investoren zu sichern. Denn hier greifen keine
Dienstbarkeiten.
Zu Punkt 2
Der vorherige Stellplatz war im Bereich des
Waldabstandes nord-östlich des Baufeldes WA 2.1 geplant.
Die Verlegung in die Wohnbaufläche direkt
angrenzend an die öffentliche Straße Am Park liegt dann genau in der gewollten
Sichtachse zum „neuen Gutshaus“ und verkleinert (wenn auch geringfügig) die
Wohnbaufläche die auch der GRZ Berechnung zu Grunde liegt.
Zu Punkt
3
Das „gerade rücken“ des Wendehammers um die
Baufelder des WA 2.1 parallel auszurichten ist unerheblich. Ob jedoch dafür
tatsächlich eine Vergrößerung der Verkehrsfläche zu Lasten der Wohnbaufläche
erfolgen muss (und auch hier sich die Grundlage der GRZ-Berechnung
verändert/verkleinert) kann die Verwaltung hier nicht nachvollziehen. Eine
Begründung fehlt.
Zu Punkt 4
Die Vergrößerung der Baugebietsfläche in
Richtung des Biotops betrifft zwei Grundzüge. Einmal die Abstandsfläche zum
Biotop und 1 x die Waldabstandsfläche.
Ob diese Änderung mit allen ihren damit
verbundenen Gutachten, Anträgen ggf. sogar noch einmal Waldumwandlung notwendig
ist und nicht durch bauliche Anpassung der geplanten Baukörper an das
bestehende Baufeld geregelt werden kann, sollte hier nachhaltig geprüft werden.
Die Verwaltung empfiehlt deshalb dem
vorliegenden Antrag nur teilweise zu folgen.
Vorschlag:
- Herstellung der
Staukanäle wie im B-Plan vorgesehen, Ableitung über ein geschlossenes
Rohrleitungssystem auf den geplanten Flächen des offenen Grabens.
Überplanung dieses Trassenverlaufs „mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
zugunsten der Ableitung von Oberflächenwasser für den gesamten
Geltungsbereich des B-Planes zu belastenden Fläche“ und „die mit
Leitungsrechten zu belastende Fläche ist von jeglicher Bebauung oder
Bepflanzung freizuhalten.
- Verschiebung der
Baugrenze in diesem Bereich auf mindestens 3 m Abstand zu der mit
Leitungsrechten zu belastenden Fläche.
Die Änderungen sind in
der Planzeichnung Teil A 1 und Teil A 2 aufzunehmen.
- Parallelausrichtung
der Verkehrsfläche vor dem „Gutshaus“ zu den Baufeldern im WA 2.1, inkl.
der Anpassung der Baugrenze des WA 2.2. parallel zur Verkehrsfläche
- Wenn die
Vergrößerung des Baufeldes im WA 2.1 zwingend umgesetzt werden soll, ist
die Baugrenze in Richtung öffentliche Straße Am Park zu verschieben.
Abstandsflächenbaulasten dürfen auf öffentliche Verkehrs- oder Grünflächen
bis zu deren Mitte fallen. Damit können der Biotopabstand und der
Waldabstand unangetastet bleiben.
- Inwiefern Sie dem
Vorschlag für einen neuen Müllsammelstandplatz bauplanungsrechtlich und
damit gestalterisch folgen, ist Ihre Entscheidung.
- Außerdem gibt es
für die westlich des Baufeldes WA 1.1 ausgewiesene Hausgartenflächen bereits einen Beschluss über die Anpassung
des Punktes 4.8 Text - (Beschluss-Nr.
VBE/2694/2020/GBE) .
Der Beschlussinhalt
sollte in die Änderung aufgenommen werden.
Die Gemeindevertretung
Bentwisch beschließt den Punkt 4.8 der textlichen Festsetzung des B-Planes 23
„Wohngebiet am Silo“ wie folgt klärend zu definieren:
- Gebäude, die der
gärtnerischen Nutzung dienen, wie z.B. Geräteschuppen oder Gewächshäuser
bis zu einer maximalen Grundfläche von 10 m² und einer mittleren Wandhöhe
bis zu 3 m. Die im B-Plan festgesetzten 20 m² Grundfläche darf mit
Gebäuden je Gartengrundstück nicht überschritten werden.
- Gebäude, die der
gärtnerischen Nutzung dienen, wie z.B. Gartenhäuser oder Schuppen mit
angeschlossener Überdachung bis zu einer maximalen Grundfläche von 20 m²
und einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m ohne Feuerstätte und ohne
Übernachtungsmöglichkeit
- Vorhaben
entsprechend § 61 LBauO M-V Absatz 1 Punkt 10. a), e)
(Schwimmbecken mit einem
Beckeninhalt bis zu 100 m³ einschließlich dazugehöriger luftgetragener
Überdachung, Anlagen die der Gartennutzung, der Gartengestaltung oder der
zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten dienen, ausgenommen Gebäude und
Einfriedungen)
- Der Punkt 6.1
(Gestaltung des „neuen Gutshauses“) ist rechtsunsicher formuliert. Hier
sollte eine rechtssichere Formulierung erfolgen.
z.B. In dem
festgesetzten allgemeinen Wohngebiet WA 2.2 ist die Errichtung eines
Wohngebäudes mit maximal 2 Vollgeschossen zulässig. Das 3. Geschoss ist als
Nichtvollgeschiss als Dachgeschoss auszubilden.
Die Regelung gilt auch
bei Errichtung eines Gebäudes mit weniger als 2 Vollgeschossen.
Die Festsetzung in der
Planzeichnung ist entsprechend anzupassen.
- Änderung oder
Ergänzung des Punktes 4.9
Aus den Diskussionen in
der Gemeinde heraus soll die Privatstraße zum „neuen Gutshaus“ mit einer Baumallee
bepflanzt werden und die beiden festgesetzten Bäume nicht realisiert werden.
Dieser Wille sollte in
den B-Plan aufgenommen werden.
Vorschlag: Anpflanzung
und dauerhafter Erhalt einer zweireihigen Baumallee
Baumart: Robinie,
Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 14-16 cm, gemessen in 1 m Höhe
- Punkt 6.2 regelt
die Höhe der Einfriedung zu den Verkehrsflächen. Formuliert ist
„Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen ….“
Hier gibt es aber nur
private Verkehrsflächen. Das Wort öffentlichen ist zu streichen.
- Die Punkte 4.4 und 4.6 können komplett
gestrichen werden. Das alte Gutshaus ist abgerissen.
- Der letzte
Vorschlag zu Änderungen im Plangebiet betrifft das WA 1.2, welches das
alte Silo umgrenzt.
Das WA 1.2 ist zu 100 %
mit dem Silo bebaut. Es steht unter Denkmalschutz.
Der B-Plan lässt für
diese Baugebiet jedoch nur eine GRZ von 0,4 zu. Völlig unrealistisch, dann
müsste über die Hälfte des Silos abgerissen werden.
Entweder das Baufeld 1.2
wird so vergrößert, dass die GRZ einhaltbar ist oder für dieses Baufeld gibt es
keine GRZ Festsetzung.
Außerdem sollte unter
Punkt 6 darauf hingewiesen werden, dass die Wiedererrichtung des Silos in
Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde zu erfolgen hat.
Da mit dieser B-Planänderung doch einige Sachverhalte
berührt werden, wo ggf. noch Rede und Beratungsbedarf besteht, empfiehlt die
Verwaltung die städtebauliche Planungsleistung an ein leistungsfähiges
Stadtplanungsbüro zu beauftragen.
Ggf. kann dieses Büro von der Gemeinde
vorgegeben werden, sollte jedoch direkt durch die Investorengemeinschaft
beauftragt werden.
Die Investorengemeinschaft möchte Frau Katrin
Kühn beauftragen. Die Verwaltung hat noch nicht mit Frau Kühn
zusammengearbeitet.
Stellungnahme des Bauausschusses:
Der Bauausschuss empfiehlt der
Gemeindevertretung mit 9 Ja-Stimmen, keiner Nein-Stimme und keiner Enthaltung
dem Antrag ohne die Benennung der Änderungsziele wie folgt zuzustimmen:
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Bentwisch
beschließt dem Antrag auf 1. Änderung des B-Planes 23 „Am Silo“ in Groß
Kussewitz der Investorengemeinschaft zuzustimmen.
Der Gemeinde dürfen aus dem Änderungsverfahren
zum B-Plan 23 keine Kosten entstehen.
Für die Beauftragung der städtebaulichen
Leistungen ist ein leistungsfähiges Stadtplanungsbüro zu beauftragen, welches
fachlich und kapazitätsmäßig in der Lage ist, diese Änderung des B-Planes
rechtssicher durchzuführen.
Aus der Zustimmung der Gemeinde zum Antrag auf
Änderung des B-Planes lässt sich nicht ableiten, dass die formulierten
Änderungsziele erreicht werden können.
Sollte sich abzeichnen, dass das
Änderungsverfahren nicht zum Erfolg führt, behält sich die Gemeinde vor, das
Verfahren einzustellen.
Etwaige Schadensersatzansprüche lassen sich
daraus nicht ableiten.
Hinweis der Verwaltung:
Der Beschlussvorschlag der Verwaltung, der die
Planungsziele beinhalte wird nicht zur Beschlussfassung gestellt, da die
Planungsziele im Aufstellungsbeschluss zur Änderung des B-Planes definiert sind. (VBE/2746/2020/GBE)
Beschlussvorschlag (Empfehlung Bauausschuss):
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Bentwisch
beschließt dem Antrag auf 1. Änderung des B-Planes 23 „Am Silo“ in Groß
Kussewitz der Investorengemeinschaft zuzustimmen.
Der Gemeinde dürfen aus dem Änderungsverfahren
zum B-Plan 23 keine Kosten entstehen.
Für die Beauftragung der städtebaulichen
Leistungen ist ein leistungsfähiges Stadtplanungsbüro zu beauftragen, welches
fachlich und kapazitätsmäßig in der Lage ist, diese Änderung des B-Planes rechtssicher
durchzuführen.
Aus der Zustimmung der Gemeinde zum Antrag auf
Änderung des B-Planes lässt sich nicht ableiten, dass die formulierten
Änderungsziele erreicht werden können.
Sollte sich abzeichnen, dass das
Änderungsverfahren nicht zum Erfolg führt, behält sich die Gemeinde vor, das
Verfahren einzustellen.
Etwaige Schadensersatzansprüche lassen sich
daraus nicht ableiten.