Beschlussvorschlag:
Die Hauptausschuss der Gemeinde Rövershagen
beschließt im Rahmen der Beteiligung durch die Untere Bauaufsichtsbehörde nach § 36
BauGB dem Bauantrag zum Anbau eines Eventraumes mit 5 Apartments, 12
Stellplätzen sowie Nebengelass für bestehendes Restaurant und Neubau eines
Einfamilienhauses auf dem Flurstück 27/3 der Flur 1 Gemarkung Rövershagen das
gemeindliche Einvernehmen aus bauplanungsrechtlicher Sicht nach § 34 BauGB
nicht zu erteilen.
Begründung:
Das beantragte Vorhaben, welches durch seine
Erweiterung keine Bindungswirkung mehr zur Voranfrage, AZ:06348-20-63212 vom
27.01.2021 entfaltet, erzeugt sowohl durch die Art als auch dem Maß der
baulichen Nutzung bodenrechtliche Spannungen und fügt sich auch nicht in das
nähere Umfeld ein. Es sprengt den Rahmen, den die im Bestand vorhandene
Bebauung im Umfeld vorgibt.
Die Einhaltung der Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse für die im Umfeld vorhandene Wohnnutzungen wird
in Frage gestellt, da die ergänzende Beschreibung zu einem gewerblichen
Bauvorhaben dem beantragten und beschriebenen Nutzungszweck des Vorhabens
widerspricht.
Ebenso ist die Begründung des Antrages auf
ausnahmsweise Zulässigkeit eines nicht störenden Gewerbebetriebes
(Ferienwohnen) im allgemeinen Wohngebiet nicht geeignet, die ausnahmsweise
Zulässigkeit auf Grundlage des § 31 BauGB zu begründen.
Erläuterung:
In der ergänzenden Beschreibung zu einem
gewerblichen Bauvorhaben wird das Vorhaben wie folgt beschrieben:
Yoga und Eventraum – zur Durchführung von
Sportkursen und zur Vermietung von Veranstaltungen / Vermietung von
Ferienwohnungen.
Die Betriebszeit wird von 8 – 21 Uhr an Werk-,
Sonn- und Feiertagen angegeben.
Keine Angaben zu Beschäftigten.
Nach Angaben der Bauherren erzeugt die
beschriebene Nutzung keine Geräusche, keine Erschütterungen und oder
mechanische Schwingungen.
Diese Aussage widerspricht der beschriebenen
Nutzung im Rahmen der Ausnahmebegründung:
Bauherr: Die Apartments/Ferienwohnungen sind als nicht störender
Gewerbebetrieb geplant und einer Wohnnutzung gleichzusetzten.
Grundsatzdefinition für Ferienwohnungen: Räume oder
Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt
vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur
Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Nach § 13 a
BauNVO = nicht störende Gewerbebetriebe. Der Bauherr setzt diese gewerbliche
Nutzung einer Wohnnutzung gleich.
2.
Bauherr: Die Nutzung ist größtenteils für Gäste von Kursteilnehmern
(Yoga) angedacht.
Keine Aussage
a)
wie oft diese Kurse stattfinden und die
Ferienwohnungen dann durch „…eher ruhige,
ausgeglichene Menschen, die eine Auszeit vom stressigen Alltag suchen…“genutzt
werden, oder
b)
In welchem Zeitraum die
Ferienwohnung nicht den Kursteilnehmern, sondern Feriengästen im klassischen
Sinne zur Verfügung gestellt werden.
3.
Bauherr: Betriebszeit von 8 – 21.00 Uhr.
Für Sport oder Yogakurse mag das funktionieren,
aber für Ferienunterkünfte wohl kaum. Und auch nicht, wenn der Eventraum für
private oder andere Veranstaltungen vermietet wird.
4.
Bauherr: Eine Lärmbelästigung wird eher durch naheliegende Gewerbe und
Bundesstraße, sowie Bahnverkehr verursacht.“
Der Antragsteller geht demnach entgegen seiner
Aussagen „Keine Geräusche, keine Erschütterungen“ davon aus, dass die
beantragte Nutzung dennoch Lärmimmissionen verursacht.
So z.B. durch das Türenklappen der PKW auf den
insgesamt 20 Parkplätzen für Gaststätte, Besucher der Kurse, der Feriengäste
und der Nutzer des Wohngebäudes. Und vor allem von dem abweichenden
Der vorhandenen Wohnnutzungen im Umfeld ist
demnach eine weitere Lärmquelle zuzumuten, da es im vorhandenen Lärmpegel
untergeht.
Ein Nachweis wird nicht erbracht.
Hinweis:
Das Flurstück entspricht offensichtlich nicht
der im Kataster definierten Flächengröße. Schon der Architekt weist bei seiner
Berechnung der GRZ auf eine Grundstücksgrößenabweichung von mindesten 134,25 m²
zum Kataster hin. (Katastergröße 2.843 m², Architekt 2.977,25m²)
Damit lässt sich u.a. die GRZ nicht konkret
berechnen.
Eine Überschreitung ist jedoch selbst bei
Annahme der kleineren Fläche vorhanden, da nach § 19 Abs. 3 BauNVO M-V , für
die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstückes
maßgebend ist, die im Bauland (hier Satzungsgrenze) und hinter der
Straßenbegrenzungslinie liegt.
Sachverhalt:
Der Gemeindevertretung liegt im Rahmen der Beteiligung durch die Untere
Bauaufsichtsbehörde nach § 36 BauGB der Bauantrag zum Anbau eines Eventraumes
mit 5 Apartments, 12 Stellplätzen sowie Nebengelass für bestehendes Restaurant
und Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Flurstück 27/3 der Flur 1 Gemarkung
Rövershagen zur Stellungnahme vor.
Gemäß Antrag sind die 5 Apartments/Ferienwohnungen als nicht störender
Gewerbebetrieb geplant.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Verwaltung ist bewusst, dass kurze,
prägnante Beschlussvorlagen von Ihnen bevorzugt werden.
Aber um Ihnen dieses komplexe Miteinander der
verschiedenen Beurteilungsmaßstäben so zu erläutern, dass Sie den Zusammenhang
und in der Konsequenz den Beschlussvorschlag nachvollziehen können, geht es
dieses Mal ohne ausführliche Beschlussvorlage nicht.
Das Ziel des Antragstellers ist für die
Gemeinde nicht das Schlechteste, aber Sie haben eine Verantwortung gegenüber
Ihren Einwohnern
Dem Bauantrag ging ein Antrag auf Vorbescheid
zur Erweiterung der Gewerbefläche durch einen Eventraum für Yoga/Sport mit 6
Stellplätzen und zur Errichtung eines Einfamilienhauses direkt am Eventraum,
voraus.
Die Gemeinde hatte dieser Voranfrage mit
Beschluss VBE/2374/2020/GRÖ das gemeindliche Einvernehmen mit der Maßgabe
erteilt, dass das 2. Vollgeschoss im Dachgeschoss zu integrieren sei.
Im Vorbescheid, welcher dieser Beschlussvorlage
als Anlagebeigefügt ist, hat die Genehmigungsbehörde dieses Passus aufgegriffen
und die Zulässigkeit eines 2. Vollgeschosses nur im Dachgeschoss mit Bezug auf
das Maß der baulichen Nutzung, als zulässig definiert.
Insgesamt ist festzustellen, dass der zu
beurteilende Bauantrag zum Vorbescheid keine Bindungswirkung entfalten kann.
- Das beantragte Vorhaben begehrt eine Baugenehmigung zusätzlich zum
Vorbescheid für 5 Ferienwohnungen
- Die Nutzung des Eventraumes weitet sich im Gegensatz zum Vorbescheid
– dort Nutzung Yoga/Sport - auf zusätzlich Vermietung als
Veranstaltungsraum aus.
- Der Teil des Gebäudes,
welcher Eventraum und Ferienwohnen aufnimmt hat 2 Vollgeschosse wobei das
2. Vollgeschoss nicht im Dachgeschoss (wie gefordert) integriert ist.
- Die Kubatur des beantragten Vorhabens weicht erheblich vom
Vorbescheid ab.
Vorbescheid: Errichtung
des Eventraumes mit Anbau Wohnhaus in 2. Reihe – offene Bauweise
Bauantrag: geschlossener
Gebäudekomplex vom Bestand der Gaststätte bis zum neu geplanten Wohnhaus durch
die zusätzlich beantragten Abstellräume und Zwischenbau mit einer Gesamtlänge
von 47,71 m
Die Verwaltung hatte den Antrag im Mai dieses
Jahres bereits wegen nicht Beurteilbarkeit des Vorhabens an den Landkreis
zurückgegeben.
Grund: Das Vorhaben liegt in einem Allgemeinen
Wohngebiet nach § 4 BauNVO.
In diesen Gebieten sind nicht störende
Gewerbebetriebe als welches die Ferienvermietung betrachtet werden soll, nur
ausnahmsweise zulässig.
Die Ausnahme war jedoch weder beantragt noch
begründet.
Die Prüfung der Ausnahme erfolgt auch in
Gebieten des Bebauungszusammenhangs einer Ortslage (Innenbereiches § 34 (2)
BauGB) auf Grundlage des § 31 BauGB.
In den jetzt vorliegenden Unterlagen wird
dieser Antrag auf Ausnahme der Zulässigkeit wie folgt begründet: Zitat
„Die Apartments/Ferienwohnungen sind als nicht störender Gewerbebetrieb
geplant und einer Wohnnutzung gleichzusetzten. Die Nutzung ist größtenteils für
Gäste von Kursteilnehmern (Yoga) angedacht.
Die Yogateilnehmer sind eher ruhige, ausgeglichene Menschen, die eine
Auszeit vom stressigen Alltag suchen.
Eine Lärmbelästigung wird eher durch naheliegende Gewerbe und
Bundesstraße, sowie Bahnverkehr verursacht.“
In der ergänzenden Beschreibung zu einem
gewerblichen Bauvorhaben wird das Vorhaben wie folgt beschrieben:
Yoga und Eventraum – zur Durchführung von
Sportkursen und zur Vermietung von Veranstaltungen (im EG – Ergänzung Verfasser
Beschlussvorlage) / Vermietung von Ferienwohnungen (im OG – Ergänzung Verfasser
Beschlussvorlage)
Die Betriebszeit wird von 8 – 21 Uhr an Werk-,
Sonn- und Feiertagen angegeben.
Keine Angaben zu Beschäftigten.
Die Nutzung erzeugt keine Geräusche, keine
Erschütterungen und oder mechanische Schwingungen.
Die beiden letzten Absätze widersprechen sich
in Ihren Aussagen und sind unvollständig.
1.
Die Apartments/Ferienwohnungen sind als nicht störender Gewerbebetrieb
geplant und einer Wohnnutzung gleichzusetzten.
Grundsatzdefinition für Ferienwohnungen: Räume
oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt
vorübergehend zur Unterkunft und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit
geeignet und bestimmt sind. Nach § 13 a BauNVO = nicht störende
Gewerbebetriebe.
Wie kann diese Nutzungsdefinition einer
Wohnnutzung gleichgesetzt werden?
2.
Die Nutzung ist größtenteils für Gäste von Kursteilnehmern (Yoga)
angedacht.
Keine Aussage
a)
wie oft diese Kurse stattfinden und die
Ferienwohnungen dann durch „…eher ruhige,
ausgeglichene Menschen, die eine Auszeit vom stressigen Alltag suchen…“genutzt
werden, oder zur Nutzung für
b)
Feriengästen die z.B. den
Eventraum für eine private Veranstaltung (Feier) und die davor gelegene
Gaststätte als Catering oder direkt genutzt haben und die ihre Gäste in den
Ferienwohnungen unterbringen oder nur durch Feriengäste ohne Nutzung Eventraum.
3.
Betriebszeit von 8 – 21.00 Uhr.
Für Sport oder Yogakurse mag das funktionieren,
aber für Ferienunterkünfte wohl kaum. Und auch nicht, wenn der Eventraum für
private oder andere Veranstaltungen vermietet wird.
4.
Eine Lärmbelästigung wird eher durch naheliegende Gewerbe und
Bundesstraße, sowie Bahnverkehr verursacht.“
Der Antragsteller geht demnach entgegen seiner
Aussagen „Keine Geräusche, keine Erschütterungen“ davon aus, dass die
beantragte Nutzung dennoch Lärmimmissionen verursacht.
Was aus Sicht der Verwaltung auch realistisch
ist. Und sei es „nur“ durch das Türenklappen auf den insgesamt 20 Parkplätzen
für Gaststätte, Besucher der Kurse, der Feriengäste und der Nutzer des
Wohngebäudes.
Der Antragsteller geht also davon aus, dass
durch die sowieso vorhandene Verlärmung des Gebietes den vorhandenen
Wohnnutzungen im Umfeld eine weitere Lärmquelle zuzumuten ist, da es im
vorhandenen Lärmpegel untergeht.
Am Rande sei noch informiert, dass die
Berechnung der Grundflächenzahl auf einer falschen Grundlage, nämlich der
Gesamtgröße des Baugrundstückes erfolgte.
Nach § 19 (3) BauNVO heißt es:
Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche
ist die Fläche des Baugrundstückes maßgebend, die im Bauland (Satzungsgrenze)
und hinter der Straßenbegrenzungslinie liegt.
Nach § 17 BauNVO liegen die Orientierungswerte
in allgem. Wohngebieten bei 0,4, darf aber mit Nebenanlagen um 50 %
überschritten werden (max. 0,6).
Auf Grundlage der Angaben und unter Beachtung
der zur Bebauung anstehenden Grundstücksfläche ergibt sich eine GRZ von 0,35
für die Hauptnutzung und 0,75 für die gesamte Versiegelung.
Bei der Berechnung wurde festgestellt, dass die
im Kataster angegebene Flächengröße von 2.843 m² höchstwahrscheinlich nicht
korrekt ist. Der Architekt ist bereits von einer Größe von 2.977,25 m²
ausgegangen. Ein grobes Nachmessen bestätigte die Abweichung.
Das Katasteramt wurde involviert.
Somit lässt sich die genauer GRZ leider nicht
ermitteln. Da hier jedoch bereits mit der größeren Fläche gerechnet wurde ist
davon auszugehen, dass die GRZ insgesamt überschritten wird.
Die Verwaltung empfiehlt in Summe der
vorgenannten Erläuterungen dem beantragten Vorhaben in der vorliegenden
Darstellung das gemeindliche Einvernehmen aus bauplanungsrechtlicher Sicht nach
§ 34 (2) in Verbindung mit § 31 BauGB nicht zu erteilen und die Begründung zu
erläutern.
Außerdem sollte auf die Diskrepanz der
Grundstücksgröße gem. Kataster und der in der Örtlichkeit festgestellten
hingewiesen werden.
Die Stellungnahme zum Antrag verfristet gem. § 36 BauGB am 29.01.2022.
Liegt bis zum 29.01.2022 keine gemeindliche Stellungnahme vor, gilt die
Zustimmung der Gemeinde als erteilt.
Da die GVS am 31.01.2022 stattfindet, wird die Beschlussvorlage, die
einen ablehnenden Beschlussvorschlag beinhaltet, dem HFA zur Beschlussfassung
vorgelegt.
Stellungnahme des Bauausschusses:
Der Bauausschuss empfiehlt mit 6 Ja-Stimmen, 0
Nein-Stimmen und 0-Stimmenthaltungen das gemeindliche Einvernehmen für das
beantragte Vorhaben nicht zu erteilen.
Hinsichtlich der Begründung zur Ablehnung folgt
der Bauausschuss der im Beschlussvorschlag formulierten Begründung.