Sitzung: 08.04.2019 Gemeindevertretung Blankenhagen
Beschluss: geändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 8, Nein: 0, Enthaltung: 0, Befangen: 0
Beschluss:
Die Gemeindevertretung Blankenhagen beschließt, den Vertrag für die
Verwaltung des Multifunktionshauses, Schulstraße 6 in 18182 Blankenhagen
zwischen dem Eigentümer,
hier die Gemeinde Blankenhagen und dem Verwalter, hier Schnabel-Immobilien GmbH & Co. KG abzuschließen. Vertragsbeginn ist der 01.05.2019.
Die Gemeindevertretung beauftragt den Bürgermeister und dessen ersten Stellvertreter den Hausverwaltungsvertrag zu unterzeichnen.
Hausverwaltungsvertrag
Eigentümer |
Gemeinde Blankenhagen über Amt Rostocker Heide Eichenallee 20a 18182 Gelbensande
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Verwalter |
Schnabel-Immobilien GmbH & Co. KG Haus- und Grundstücksverwaltung Rosa-Luxemburg-Straße 28, 18055 Rostock
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Objekt |
Multifunktionshaus Blankenhagen
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Vertragsbedingungen
1. Aufgaben des Hausverwalters
Der Hausverwalter verpflichtet sich, den vorbezeichneten Grundbesitz mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Verwalters zu verwalten und im Interesse des Auftraggebers alle Aufgaben
kaufmännischer und verwaltungsmäßiger Art, ausgenommen steuerliche und anwaltliche
Belange,
(gerichtliche Wahrnehmung bedarf eines besonderen Auftrages)
wahrzunehmen.
1.1. Kaufmännische Verwaltung
1.1.1 Mietverhältnisse:
- Abschluss, Durchführung, Änderung
und Kündigung von Miet- und Pachtverträgen, einschließlich der Abnahme
und Übergabe der Wohnungen,
- Mietinkasso und Geltendmachung
aller Ansprüche, die dem Auftraggeber aus den Mietverhältnissen zustehen,
- Buchung und Überwachung des
Mieteingangs Mahnungen bei Zahlungsverzug,
- Führung der Mietkautionen,
- Überprüfung von
Mieterhöhungsmöglichkeiten,
- Geltendmachung vertraglich
vereinbarter Mieterhöhungen, soweit sich der Erhöhungsbetrag unmittelbar aus
dem Mietvertrag ergibt,
- Abrechnung der Nebenkosten und
Heiz- und Warmwasserkosten einmal jährlich gegenüber den Mietern
- gesamter Schriftverkehr mit den
Mietern,
- Geltendmachung von
Vermieterpfandrechten,
- Vermietung von Wohn- und
Geschäftsräumen mit oder ohne Akquise, sowie Abschluss Mietvertrag
1.1.2 Zahlungsverkehr:
-Pünktliche Bezahlung aller das
Anwesen betreffenden Bewirtschaftungskosten und Annuitäten nach vorheriger
Prüfung.
- Führung von separaten Hauskonten
1.1.3 Behörden:
Wahrnehmung der Rechte und
Pflichten gegenüber Behörden, Versorgungsunternehmen, Handwerkern und
Lieferanten, soweit er die laufende Verwaltung des Anwesens betrifft,
einschließlich des Zahlungsverkehrs.
1.1.4 Versicherungen
- Prüfung des Versicherungsbedarfs
- Abschluss und Kündigung von
Versicherungsverträgen im Einvernehmen mit dem Hauseigentümer
- Abwicklung von Schadensfällen mit
den Versicherungsgesellschaften und Dritten.
1.1.5 Hausbuchhaltung:
- Erfassung aller Zahlungsvorgänge
- Erstellung einer
Quartalsabrechnung bis zum 25. des dem Abrechnungszeitraumes folgenden
Monats
- Erstellung einer Jahresabrechnung
bis zum 20.03. des folgenden Jahres
1.2. Technische Verwaltung
1.2.1. Instandhaltung und
Instandsetzung
- Instandhaltung- und
Instandsetzungsmaßnahmen im Namen und auf Rechnung des Hauseigentümers
- Auftragsvergabe, Prüfung und
pünktliche Bezahlung von Handwerkerrechnungen
- Abschluss und Kündigung von Wartungsverträgen
und Vergabe von Wartungsarbeiten, sowie Abschluss und
Kündigung von Verträgen die zur ordnungsgemäßen Verwaltung und
Bewirtschaftung notwendig sind,
-Vorausplanung periodischer
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, in Abstimmung mit dem
Eigentümer,
- Haus- und Wohnungsbesichtigungen
aus konkretem Anlass
- unverzügliche Information
gegenüber dem Eigentümer über alle wesentlichen Umstände welche die
Verwaltung
der Liegenschaften betrifft.
1.3. Gesonderte Zustimmung des Hauseigentümers
1.
Bei Reparaturarbeiten über 800,00 € netto
2.
Bei baulichen Veränderungen der Gewerbeeinheit
3.
Aufnahme von Krediten
1.4. Besondere
Verwaltungsaufgaben:
Auf Wunsch des Hauseigentümers
werden vom Verwalter gegen eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 30,00
€/Std. zzgl. MwSt. folgende Aufgaben
übernommen:
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen
- Vorbereitung und Durchführung von
Mieterhöhungen im Rahmen der Vergleichsmiete, der
Kostenmiete und in sonstigen Fällen, in denen sich der
Mieterhöhungsbetrag nicht unmittelbar aus
dem Mietvertrag ergibt (bei Mieterhöhungen erhöht sich das Verwalterentgelt um 3% des
Mieterhöhungsbetrages)
- Ausführung besonderer
behördlicher Auflagen
2. Hausverwaltungsgebühren:
Der Hausverwalter erhält für seine
Tätigkeit nach Ziff. 1.1. und 1.2 pro Gewerbeeinheit ein monatlich zu zahlendes
Entgelt von 25,00 € zzgl. der derzeit gültigen Mehrwertsteuer. Es
gibt vier Gewerbeeinheiten – Gemeinde, Arzt, Friseur und Logopädie.
Die vom Verwalter im Zusammenhang
mit einem Mieterwechsel zu erbringenden Leistungen werden mit
50,00 €, zzgl. der geltenden
Mehrwertsteuer, gesondert in Rechnung gestellt.
(incl. Bonitätsprüfung - Kosten an
Kreditreform 17,50 €)
3. Hauskonto:
Für die Gemeinde Blankenhagen
besteht bereits ein Hauskonto, welches hierfür weiter genutzt wird.
Über das genannte Verwaltungskonto
wird der gesamte laufende Zahlungsverkehr abgewickelt. Eine Rücklagenbildung
und Auszahlungen an den Hauseigentümer erfolgen nur auf dessen Anweisung.
Mietkautionen stehen im Eigentum des Mieters und sind auf einem separaten
Sparkonto anzulegen, über das der Hausverwalter verfügt. Die Zinsen werden den
Kautionsbeträgen zugeschlagen. Der Verwalter ist auch zur Entgegennahme von
Bankbürgschaften und ähnlichen Sicherheiten im Zusammenhang mit Kautionen
ermächtigt.
Die Kaltmieten, abzüglich des
Verwalterentgeltes und eventuell angefallener Reparaturen, werden nach Bedarf
an den zahlungsberechtigten Empfänger überwiesen.
4. Laufzeit des Vertrages:
Dieser Vertrag läuft vom 01.05.2019
bis 31.12.2020. Er verlängert sich
stillschweigend jeweils um ein Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist
von 3 Monaten schriftlich gekündigt wird. Bei einer Erbengemeinschaft des
Eigentümers kann die Kündigung nur durch sämtliche Miterben gemeinschaftlich
erfolgen.
5. Hausverwaltervollmacht:
Der Hauseigentümer bevollmächtigt
den Hausverwalter, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche
Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen. Der Hausverwalter
vertritt den Hauseigentümer gegenüber Mietern, Behörden, Grundpfandgläubigern
und sonstigen Dritten - soweit geltend gemachte oder geltend zu machende
Ansprüche Angelegenheiten des Verwaltungsobjektes betreffen. Diese Vollmacht
erstreckt sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte im Sinne des §
174 BGB, insbesondere auf die Anmahnung rückständiger Mieten und Umlagen, die
Geltendmachung von Miet- und Kostenerhöhungen
jeglicher Art sowie die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe in allen
Belangen, die das Verwaltungsobjekt betreffen.
Der
Hausverwalter kann geeigneten Dritten Hausverwaltungsaufgaben, die sich aus dem
Hausverwaltungsvertrag ergeben, übertragen oder Untervollmachten erteilen.
Seine
Haftung für die Erfüllung des Hausverwaltungsvertrages wird hiervon jedoch
nicht berührt. Der Hauseigentümer ist verpflichtet, dem Hausverwalter eine
gesonderte Vollmachtsurkunde in dem
hier
geschilderten Umfang auszustellen.
6. Hausakten und Belege:
Der
Hauseigentümer verpflichtet sich, sämtliche, das Verwaltungsobjekt betreffenden
Akten, insbesondere Mietverträge, Pläne, Versicherungsurkunden und amtliche
Bescheide, dem Hausverwalter zu übergeben. Der Verwalter verpflichtet sich zur
sorgsamen Aufbewahrung dieser Unterlagen, sowie zur geordneten Aufbewahrung
aller während des Verwaltungszeitraumes anfallenden Akten, Korrespondenz und
Belegen. Mit Beendigung der Verwaltung sind alle diese Unterlagen an den
Hauseigentümer zurückzugeben.
7. Neuvergabe der Mietsache:
Der Eigentümer behält sich die
Neuvergabe der Mietsache infolge Auszugs vor. Benennt er nicht binnen 2 Wochen
ab Kenntnis der Beendigung eines Mietverhältnisses dem Verwalter einen neuen
Mieter, so erfolgt die Neuvermietung durch den Verwalter. Dieser darf Dritte
zur Hilfe bzw. Vermittlung hinzuziehen. Renovierungsarbeiten im Zusammenhang
mit einem Mieterwechsel darf der Verwalter bis zu 500,00 € netto ohne
Abstimmung in Auftrag geben.
8. Beendigung des
Verwaltervertrages:
Der Vertrag kann
vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. (z.B. Eigentümerwechsel) Endet
der Verwaltervertrag zum Ablauf eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur
Erstellung einer Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach
Vertragsbeendigung verpflichtet.
Endet der Verwaltervertrag während des Geschäftsjahres, hat
der Verwalter die Jahresunterlagen an seinen Nachfolger oder an den von den
Eigentümern Ermächtigten zu übergeben. Die Abrechnungsunterlagen sind nach
Erstellung der Jahresabrechnung auszuhändigen. Im Falle der Verweigerung der
Entlastung kann der Verwalter auf Kosten der Wohnungseigentümer Kopien aller
Abrechnungsunterlagen für sich anfertigen lassen.
9. Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen. Ergänzungen und
Änderungen bedürfen
zur ihrer Rechtswirksamkeit der
Schriftform.
10. Sonstige Vereinbarungen:
- die Räumlichkeiten werden
grundsätzlich bei Auszug schriftlich übernommen. Dabei werden dem Mieter
Kosten in Rechnung gestellt, die aus unsachgemäßer Benutzung entstanden
sind.
- Der Hausverwalter hat die
Bewirtschaftung des Verwaltungsobjektes so zu organisieren, dass alle Ausgaben
aus den laufenden Einnahmen der Miete und der Betriebskosten bestritten
werden können. Wird während der
laufenden Geschäftstätigkeit ersichtlich, dass diesem Grundsatz nicht
entsprochen werden kann, so ist der
Eigentümer unverzüglich davon in Kenntnis zu setzen. Eventuell ist dann
eine gesonderte Vereinbarung zu
treffen.
- Der Hausverwalter verfügt über
eine angemessene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Die Haftung für
ein Verhalten des Verwalters, das weder
vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, wird der Höhe nach pro
Schadenfall auf die Versicherungssumme begrenzt;
diese beträgt 500.000,00 EURO pro Versicherungsjahr
Zusätzlich verfügt der Verwalter über eine
Vermögensschadenhaftpflichtversicherung beim IVD. Die
Versicherungssumme bei Personenschäden beträgt
4 Mio Euro und bei Sachschäden 2 Mio Euro.
Für das eventuelle nachträgliche
Einstellen aller Buchungsvorgänge und der Erstellung der BK-Abrechnung, für den
Zeitraum vor Verwaltungsbeginn, wird ein einmaliger Betrag von 250,00 € zzgl.
MwSt. berechnet.
11. Jede
Vertragspartei erhält ein Original dieses Vertrages.
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Ort und
Datum
................................................ ..................................................
Hauseigentümer
Hausverwalter
HV-VERTR.DOC