Beschlussvorschlag:

Die Gemeindevertretung Gelbensande beschließt im Rahmen der Beteiligung durch die Untere Bauaufsichtsbehörde nach § 36 BauGB, der Voranfrage:

Ist die Errichtung  von zwei Wohngebäuden (2 Vollgeschosse mit aufgesetzten Staffelgeschoss) mit altersgerechten Ferienwohnungen auf dem Flurstück 35/1 der Flur 6 Gemarkung Gelbensande bauplanungsrechtlich zulässig?

das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

Begründung:

Das beantragten Vorhaben fügt sich nach § 34 BauGB sowohl nach der Art als auch dem Maß der baulichen Nutzung nicht in das nähere Umfeld einfügt.

Betrachtet man das nähere Umfeld, ist dieses vor allem durch Wohngebäude, in der Regel eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss  geprägt. Westlich an das Vorhabengrundstück angrenzend befindet sich ein Verwaltungsgebäude, in östlicher Richtung angrenzend Wohngrundstücke, die in erster und teilweise in zweiter Bebauungsreihe mit Wohngebäude bebaut sind.

Die Höhe der geplanten Gebäude  entspricht in etwa der Firsthöhe des Verwaltungsgebäudes, überragt jedoch die im Umfeld vorhandenen Wohngebäude.

Die geplanten 3 Vollgeschosse, auch wenn das jeweils dritte Vollgeschoss als Staffelgeschoss geplant ist und das Verhältnis der Bebauung zu den verbleibenden  Freiflächen auf dem Grundstück ist im zu betrachtenden Umfeld nicht vorhanden.

Nach § 13 a BauNVO sind Ferienwohnungen Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorrübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit  geeignet und bestimmt sind. Sie gehören zu den nicht störenden Gewerbebetrieben.

Nicht störende Gewerbebetriebe sind in allgemeinen Wohngebieten, in welches sich der Vorhabenstandort und seine Umgebung einstufen lassen, ausnahmsweise zulässig.

Die ausnahmsweise Zulassung richtet sich zum einen nach der zahlenmäßig untergeordneten Nutzung von Gebäuden, welche den Gebietscharakter eines allgemeinen  Wohngebietes nicht in Frage stellt.

Da wir in dem zu betrachtenden Bereich keine derartige massive Ferienwohnnutzung haben, würde das beantragte Vorhaben die Ausnahme vom Regelfall sein.

Anderseits stellen die örtlichen bzw. räumlichen Randbedingungen den Bewertungsmaßstab für eine Ausnahme dar.

So ist ein einvernehmliches Bestehen der beantragten bauplanungsrechtlich ausnahmsweisen zulässigen Nutzung (hier das Ferienwohnen) mit den gebietsprägenden allgemein zulässigen Nutzungen (also dem Wohnen) insbesondere in der direkten Nachbarschaft sicherzustellen.

Die Nutzung durch Feriengäste ist gegenüber dem „normalen“ Wohnen typischerweise andersartig.

Kurzzeitige Aufenthalte eines ständig wechselnden Personenkreises, Lärmimmissionen durch z.B. abendliche Aufenthalte im Freien sowie die stärke Frequentierung durch An- und Abfahrende PKW, verbunden mit der entsprechenden Geräuschkulisse, können zu Konflikten führen, so dass dauerhaft gesunde Wohnverhältnisse für den vorhandenen Wohnbestand nicht garantiert werden können.