Sitzung: 25.09.2017 Gemeindevertretung Rövershagen
Beschluss: ungeändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 12, Nein: 0, Enthaltungen: 0, Befangen: 0
Beschluss:
Die Gemeindevertretung Rövershagen beschließt
im Rahmen der Zweiten Anhörung zur Fortschreibung des Kapitels Wohnentwicklung
im Stadt-Umland-Entwicklungsrahmen (SUR-ER) folgende Stellungnahme abzugeben.
Die Gemeinde Rövershagen schlägt folgenden
Wortlaut zur Fortschreibung vor. Änderungen oder Ergänzungen sind kursiv/fett
geschrieben.
Leitlinie 1
1.1 Die Sicherung der gemeindlichen
Wohnbauentwicklung erfolgt über die Festsetzungen eines Entwicklungskontingents
„Grundbedarf“ für alle Umland-Gemeinden des SUR Rostock in Höhe von 1,5
Wohneinheiten je 1.000 Einwohner und Jahr im Zeitraum vom 01.01.2018 bis 31.12.2022. Gemeindebezogen wird das
realisierbare Kontingent für den Zeitraum von 5 Jahren ausgehend von den Einwohnerzahlen von 12/2015
ermittelt. In der Summe können ca. 590 Wohneinheiten entwickelt werden. Der
Bedarf ist im Rahmen der konkreten Planverfahren zu begründen. Bauleitpläne, die am Stichtag (01.01.2018)
die landesplanerische Zustimmung im Sinne § 17 Landesplanungsgesetz erhalten
haben, fallen nicht mehr unter diese Regelung.
1.2. Geeignete Standorte (Siedlungsschwerpunkte)
für eine über den Grundbedarf hinausgehende Wohnbauentwicklung sind die
Ortslagen Bentwisch, Broderstorf, Dummerstorf, Kavelstorf, Kritzmow,
Lambrechtshagen, Sievershagen, Roggentin und Rövershagen. In diesen Ortslagen
kann ein Entwicklungskontingent „Privilegierung“ realisiert werden, welches in
der Summe für den Zeitraum 2018 bis
2022 auf ca. 310 Wohneinheiten festgelegt wird. Das Kontingent wird im
Verhältnis der Einwohnerzahlen der Gemeinden von 12/2015 auf die Ortslagen
verteilt.
Die Verteilung erfolgt
gem. der Tabelle 2, Anlage 1 der Anhörung zur 2. Fortschreibung zum SUR-ER
(Juli 2017)
1.3 Kommunale Planungsabsichten werden, wenn sie die Entwicklungskontingente
Grundbedarf und Privilegierung überschreiten jeweils im Einzelfall bewertet und bei Bedarf
mit den betroffenen Kommunen, der Hansestadt Rostock sowie dem Landkreis
abgestimmt und bewertet. In begründetet Fällen kann von den in den Leitlinien
.1.1. und 1.2. sowie in Tabelle 2 dargestellten Richtwerte abgewichen werden.
Die zugelassenen Abweichungen sollten sich in der Summe für den Zeitraum 2017
bis 2025 an einer Zahl von 100 Wohneinheiten orientieren.
1.4 Bebauungspläne für Wohnbauprojekte im Stadt-Umland-Raum
inkl. Kernstadt sollen aus FNP entwickelt werden, die in der Regel nicht älter
als 15 Jahre sind.
Nach Abschluss einer
Planung ist der endgültige Plan dem Amt für Raumordnung und Landesplanung zur
Kenntnis zu geben, so dass eine abschließende Eintragung im
Raumordnungskataster und eine Berücksichtigung im Rahmen der Raumbeobachtung
erfolgen können. Es ist ausreichend, wenn die Unterlagen (Karten und
Erläuterungen) als Datei auf elektronischem Wege zur Verfügung gestellt werden.
Leitlinie 3
Bleibt unverändert
bestehen.
Aufnahme Leitlinie 6
Entfällt – geregelt
unter Leitlinie 1.4
Aufnahme Leitlinie 7 (Zahl ist anzupassen)
Im Rahmen von Verfahren zur Aufstellung von FNP
sowie von Bebauungsplänen für die Wohnbauprojekte in den Umlandgemeinden die keine Nachbargemeinde zur HRO sind, ist
die HRO zu beteiligen. Das
Abwägungsergebnis ist anschließend mitzuteilen.
Aufnahme Leitlinie 8
Entfällt, geregelt
unter 1.4
Neuaufnahme einer
Leitlinie
1. Die Hansestadt
Rostock hat bis zum Jahr 2022 die planerischen Voraussetzungen zur Ausweisung
von Wohngebieten zur Deckung Ihres Wohnbedarfes abzuschließen.
Das Amt für
Raumordnung und Landesplanung wird diesen Prozess unterstützend begleiten.
Nach Feststehen der
Realisierungsmöglichkeit zur Schaffung von Wohnraum in der HRO ist das
Entwicklungspotential neu zu beziffern.
Die von der HRO nicht
realisierbaren Anzahl Wohneinheiten sind dann in einer Fortschreibung oder
Neuauflage des Entwicklungsrahmens für den Stadt-Umland-Raum Kapitel II A1
Wohnentwicklung für die Entwicklung der
Stadt-Umland-Gemeinden freizugeben, um die Entwicklung in der Region nicht
stagnieren zu lassen.
2. Das Amt für
Raumordnung und Landesplanung wird unter Einbeziehung aller Gemeinden des SUR,
das Hauptaugenmerk auf die Steuerung und Entwicklung der Infrastruktur im
gesamten Umlandraum richten.
3. Für den Zeitraum
01.01.2018 bis 31.12.2022 ist eine Betroffenheit der HRO bei Wohnentwicklungen
der Umlandgemeinden, die die Entwicklungskontingente Grundbedarf und
Privilegierung dieses Entwicklungsrahmens entsprechen nicht gegeben.
Des Weiteren
beschließt die Gemeinde Rövershagen, dass das Land Mecklenburg Vorpommern
aufgefordert werden soll, das Kapitel Wohnraumentwicklung des LREP MV
kurzfristig zu überarbeiten, fortzuschreiben und damit den regionalen
Entwicklungen und Gegebenheiten anzupassen.
Die Kernstadt ist durch entsprechende Zuweisungen
des Landes in die Lage zu versetzen, die kulturelle und allgemeingenutzte
Infrastruktur in der HRO auch für den SUR und darüber hinaus aufrechterhalten
zu können ,zumal Rostock das größte Oberzentrum des Landes ist und deshalb im
Vergleich zu den übrigen Oberzentren in vielen Bereichen besonders hochwertige
und in ihrer Größe auch einmalige Infrastrukturen bereithält (Universität,
Seehafen, Flughafen, ÖPNV, touristische Infrastrukturen). Dies ist aufgrund der
Entfernungen zu den nächsten Metropolen für M-V von zentraler Bedeutung. Diese
Infrastrukturen kommen somit nur den Einwohner und Einwohnerinnen der Kernstadt
und des unmittelbaren Umlandes, sondern allen Bürgerinnen und Bürgern sowie den
vielen Gästen des Landes zu Gute.
Begründungen zu den Änderungen
Leitlinie 1
1.1.
Da der Bedarf im Rahmen
von Planverfahren zu begründen ist, handelt es sich hier augenscheinlich um
B-Plangebiete.
Die Fortschreibung soll
Ende dieses Jahres bestätigt werden. Die in 2017 erfolgten Bauleitplanungen
sind noch nach „altem Recht“ beurteilt und genehmigt worden.
Zur reinen Klarstellung
und zur Verdeutlichung dessen, dass mit dieser Fortschreibung eine weitere
Entwicklung im SUR-ER erreicht werden soll, sollte die Laufzeit exakt definiert
und auf Grund des Beschlusses Ende 2017 auf dem 01.01.2018 beziffert werden.
Eine Regelung hinsichtlich der zu diesem Zeitpunkt laufenden Planverfahren
fehlt ebenfalls. Hier ist Klarstellungsbedarf!
1.2.
Die Tabelle 2 der Anlage
1, sollte jedoch Bestandteil der Leitlinie 1.1 werden, um die Transparenz zu
wahren, zumal die Leitlinie 1.3 darauf Bezug nimmt.
1.3
Dieser Abstimmungsbedarf
entsteht nur, wenn sich eine Gemeinde über Ihren Grund- und eventuell
Privilegierungsbedarf hinaus entwickelt. Also sollte dies auch so geschrieben
werden.
Ansonsten gilt diese
Regelung für jede gemeindliche Planung und dann stellen sich folgende Fragen:
Warum noch einmal
regeln, wenn vom Gesetzgeber bereits vorgegeben? Die Regionalplanung hat die gemeindlichen
Planungen zu bewerten und die Übersicht über den SUR. (Beachte auch
Änderungsvorschlag zu Leitlinie 7)
Neuregelungsvorschlag
Leitlinie 3
Die Einfügung der
Verpflichtung, Baulücken und deren Verfügbarkeit im Begründungsteil des FNP
darzustellen ist in der Praxis nicht zu bewältigen:
Erklärung:
Der Stadtplaner oder die
kommunale Verwaltung würden damit die
Funktion der Genehmigungsbehörde übernehmen. Sie entscheiden, ob eine Baulücke
bebaubar ist oder nicht.
Um dieser Erweiterung
der Leitlinie 3 gerecht zu werden, müssten nach diesen Vorgaben der Stadtplaner
bzw. die kommunale Verwaltung folgendes prüfen:
- die Voraussetzungen
einer Bebauung auf Grundlage des BauGB?
- ist der Eigentümer
bereit, die vermeintliche Baulücke zu bebauen oder zu veräußern? – Da ihm die
Eigentümerdaten nicht zur Verfügung gestellt werden dürfen, müssen die
Verwaltungen alle „Lückenbesitzer“ anschreiben. Der Aufwand ist nicht zu
leisten und es ist noch nicht einmal gesagt, dass alle Eigentümer antworten.
Gem. der Richtlinie soll jedoch in der
Begründung dargelegt werden, welche Baulücken zur Verfügung stehen.
Weiter zur Definition der Baulücke
im Geltungsbereich eines
rechtskräftigen Bebauungsplanes nach § 30 BauGB
Die Leitlinie 3 stellt
auf die vorrangige Nutzung des Innenbereiches, als unbeplante Gebiete nach § 34
BauGB ab. Es sollen Baulandreserven in Baulücken erfasst werden.
Die Formulierung passt
also nicht zu noch unbebauten Grundstücken in B-Plangebieten.
Es ist keine Baulücke im
Innenbereich, sondern ein noch nicht veräußertes Baugrundstück im
Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.
Außerdem ist die Anzahlt
der WE bereits im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes erfasst und auf
Grundlage der Festlegungen des RREP und SUR-ER entwickelt worden.
Die Aufnahme dieser
Grundstücke als Baulücke minimiert die weitere Entwicklungsmöglichkeit der
Gemeinden nach den Regelungen des SUR-ER, weil diese Grundstücke damit ein
zweites Mal als Entwicklungspotential zu erfassen ist, obwohl bereits im
B-Planverfahren abgestimmt.
Gleiches gilt für Grundstücke
in B-Plänen im Verfahrensstand nach § 33 BauGB.
Grundstücke im
Geltungsbereich in Satzungen nach § 34 (4) BauGB.
Auch hier würde eine
Beurteilung des Planers und der kommunalen Verwaltung die Entscheidung der
Unteren Bauaufsichtsbehörde ersetzen. Eine vermeintliche Baulücke im
Geltungsbereich einer Satzung ist nicht automatisch bebaubar. Außerdem auch
hier das nicht vorhandene Wissen, verkauft oder bebaut der Eigentümer diese
Fläche.
Dieses Wissen kann nur
für gemeindeeigene Grundstücke unproblematisch eingeholt werden. Aber ob das
Grundstück dann bebaubar ist, ist immer noch offen.
Noch praxisfremder ist
die Definition der Baulücke für im FNP ausgewiesene, aber bislang nicht
durch B-Plan rechtskräftig umgesetzte Reserveflächen.
Hierzu fehlen wichtige
Beurteilungsgrundlagen:
- wird der Ausgleich für
den Eingriff im B-Plangebiet umgesetzt oder erfolgt er extern (bei externen
Ausgleich wäre mehr Nettobaulandfläche
verfügbar)
- ist ein B-Plan
überhaupt auflegbar? Es fehlt die Untersuchung des Artenschutzes, und ebenso
fehlt
die
Untersuchung des Baugrundes und des Lärmschutzes. Alles Voraussetzungen zur
Überplanung
und letztendlich der Feststellung der
Nettobaulandfläche
- und dann müsste noch
eine einheitliche Definition für Grundstücksgrößen festgelegt werden, um
einen gleichen Maßstab zu finden
Diese Bewertung
vorzunehmen ist unrealistisch.
Außerdem handelt es sich
bei noch zu entwickelnden Baugebieten mittels eines Bebauungsplanes nicht mehr
um die Prämisse der Leitlinie 3, nämlich Innenbereichsflächen.
Da die Gemeinden bei
Ausweisung neuer Wohngebiete auf den FNP angewiesen ist, da die B-Pläne aus den
FNP zu entwickeln sind, wird sie auf diese Flächen zurückgreifen, sie also
entwickeln.
Baulücke innerhalb des
im Zusammenhang bebauten Ortsteiles nach § 34 BauGB
Der Stadtplaner und die
kommunale Verwaltung kann die Untere Bauaufsichtsbehörde nicht ersetzen und
wissen nicht, ob der Eigentümer das Grundstück bebauen oder verkaufen will.
Die Ergänzung der
Leitlinie 3 um diese Baulückenerfassung und die Definition von Baulücken ist in
der Praxis nicht umsetzbar.
Die Leitlinie 3 sollte
unverändert fortgeführt werden.
Die Kontrollfunktion der
Raumordnungsbehörde hinsichtlich der Notwendigkeit der Kontrolle des
ausgewiesenen Bedarfs und eventuell noch vorhandener Baugrundstücke in
rechtskräftigen B-Plangebieten ist gegeben, zumal die Gemeinden bei Planung
neuer Wohngebiete den Bedarf dafür nachweisen müssen.
Aufnahme Leitlinie 6
Diese Leitlinie ist
überflüssig, bzw. beschränkt sich maximal auf den 1. Satz.
B-Pläne sind immer aus
dem Flächennutzungsplan heraus zu entwickeln, § 8 Abs. 2 BauGB.
Wenn ein alter FNP keine
Wohnbaufläche ausweist, kann auch kein B-Plan für ein Wohngebiet entwickelt
werden. Dies wäre nur durch eine Änderung des FNP (z.B. im Parallelverfahren)
oder eine Neuaufstellung möglich.
Einzige Ausnahme der neu
in das BauGB aufgenommene § 13 b der bis zum:
31. Dezember 2019 die Zulässigkeit für Bebauungspläne für
Wohnnutzungen mit einer Grundfläche im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 2 von
weniger als 10 000 Quadratmetern begründet, die sich an im Zusammenhang
bebaute Ortsteile anschließen.
Die Wohnbauentwicklung
der Gemeinden über diese Möglichkeit der Bauleitplanung ist jedoch auf Grund
der definierten Entwicklungszahlen begrenzt und damit unschädlich. Der SUR-ER
sollte diese befristete, vom Gesetzgeber vorgegebene Möglichkeit, nicht
ausschließen.
Ebenso ist bei
Aufstellung eines B-Planes für ein Wohngebiet immer der Bedarf dafür
nachzuweisen.
Wenn der erste Satz
erhalten bleiben soll, könnte er als Punkt 1.4 in der Leitlinie 1 aufgenommen
werden.
Aufnahme Leitlinie 7
Für Gemeinden, die
direkt an die HRO angrenzen, ist die Beteiligung der HRO gem. dieser Leitlinie
im BauGB geregelt. Die HRO ist als Nachbargemeinde regelmäßig zu beteiligen.
Die Leitlinie 7
regelt deshalb nur für die Gemeinde, die
keine direkt angrenzende Gemeinde zur HRO sind.
Der Wortlaut sollte
deshalb klarstellend angepasst werden.
Ansonsten ist der
Kooperationsbedarf mit der HRO in Leitlinie 1.3 formuliert.
Aufnahme Leitlinie 8
Zur Erleichterung der
Arbeit der Raumordnung sinnvoll.
Ob für diese Regelung
unbedingt eine eigene Leitlinie definiert werden muss sei dahingestellt. Die
Aufnahme unter der Leitlinie 1, ebenfalls unter Punkt 1.4 wäre ausreichend.
§ 10 a BauGB regelt dass
in Kraft getretene Bebauungspläne mit Begründung und zusammengefasster
Erklärung im Internet eingestellt und über ein zentrales Internetportal des
Landes zugänglich gemacht werden.
Vorgeschlagene Neuaufnahme
einer weiteren Leitlinie
Wie bereits auch schon
bei der ersten Anhörung dargelegt, ist nicht nachzuvollziehen, warum
den Umlandgemeinden bei
einer nachgewiesenen Entwicklung von 6,1 WE je 1000 € Einwohnern und Jahr bis
2015 (HRO 2,4 WE) und dem nachgewiesenen
anhaltenden Wohnungsbedarf die Entwicklungspotentiale vorgegeben und trotz
neuer Untersuchung und Entwicklungsprognosen gekürzt werden.
Es hat sich bisher
gezeigt, dass die Bauwilligen die Entwicklung der Gemeinde geformt haben.
Sicher führt die langwierige Entwicklung von Wohnbauflächen in der HRO selbst
auch zu diesem Fakt.
Gemäß Aussagen der
Raumentwicklung wird die planerische Vorbereitung von ca. 2.700
Wohnungen im EFH-Segment und ca. 4.100 Wohnungen im Mehrfamilienhaussegment bis
2020 bzw. darüber hinaus angestrebt.
Die Raumordnung sieht
bei der Schaffung von Wohnraum in der HRO
Probleme in der Lösung der vielfältigen Nutzungsansprüchen und
Betroffenheit sowie der unterschiedlichen Wunschvorstellungen.
Das heißt, die HRO kann
zum heutigen Zeitpunkt noch nicht garantieren, dass der Bedarf an Wohnraum in
der HRO überhaupt gedeckt werden kann!
Die Anfang 2017
vorgelegten Ergebnisse der Bevölkerungsprognose bis 2030 und die darauf
aufbauende Prognose der Wohnungsnachfrage bis 2030 weist einen Bedarf von 1.800
bis 4.000 neuen Wohneinheiten in den Umlandgemeinden aus, um die in der
Bevölkerungsprognose dargestellte Entwicklung realisieren zu können.
Die neu vorgeschlagene
Regelung setzt jedoch eine Entwicklung für die Umlandkommunen von 2017 bis 2025
von 1.000 WE fest und orientiert sich damit am Mindestmaß des gutachterlich
festgestellten Wohnraumbedarfs (Wimes
07/2017). Damit würden allein im Umlandraum rd. 3.000 WE fehlen.
Davon ausgehend, dass
die HRO noch nicht weiß, ob ihre Planungen überhaupt, und wenn, wann, eine Entlastung
auf dem Rostocker Wohnungsmarkt bringen, ist das für die Entwicklung dieser
Region mehr als unbefriedigend.
Unsere Region, geprägt
durch Tourismus, Hafen, hafenaffienen und weiteren Gewerbeansiedlungen sowie
den landesplanerischen und raumordnerischen Entwicklungszielen, kann diesen
Zielen mit dieser ausgebremsten Wohnraumentwicklung sicher nicht entsprechen.
Die Bevölkerungs- und
Wohnungsnachfrageprognose - Wimes 2017 –
weist nach:
Bedarf an WE ist da.
Trotz des Nachweises gestattet man den Umlandgemeinden nur einen Bruchteil
dessen, aufzufangen. Hauptsächlich sollen die Zentralorte gestärkt werden, die
ihr Potential jedoch fasst nahezu ausgeschöpft haben. An Zentralorte
angrenzende Nachbargemeinden, die die vorhandene Infrastruktur der Zentralorte
nutzen und diese damit weiterhin stärken können, gestattet man nur eine
„Grundbedarfsentwicklung“
SUR-RE:
Grundsatz der Bildung
eines SUR ist die Stärkung der
Stadt-Umland-Räume mit dem Ziel, einen wesentlichen Beitrag zur
wirtschaftlichen Entwicklung des Landes zu leisten.
Ziel des SUR ist das
besondere Kooperations- und Abstimmungsgebot.
Wo ist diese Kooperation
im Sinne des Grundsatzes?
Die Kriterien, die zur
Abgrenzung des SUR geführt haben, beziehen sich vor allem auf die direkte
Angrenzung der Umlandgemeinden an die Hansestadt, auf Gemeinden, die bis 2001
einen Bevölkerungszuwachs von mehr als 30 % und eine Anteil an Auspendler zur
HRO von mehr als 40% hatten. Die letzten beiden Punkte – gewichtige planerische
Gesichtspunkte und Gemeinden zur Arrondierung des SUR soll hier vernachlässigt
werden.
Sollte es nicht Ziel der
Raumordnungsbehörde sein, auf der Grundlage des Landesplanungsgesetzes M-V
einen raumbezogenen Rahmenplan aufzulegen und das SUR in seiner Gesamtheit zu
betrachten? Heißt nicht Kooperation im SUR, wenn, so wie hier, die HRO,
erhebliche Probleme bei der Schaffung und
Realisierung von Wohnbauflächen hat, dass das Umland dies auffängt?
Die
Entwicklungspotentiale dieser zweiten Anhörung können zumindest kurzfristig
dazu dienen, den Bedarf an Wohnraum abzudecken.
Aus diesem Grund sollte
der Zeitraum auf 5 Jahre verkürzt werden (was sich auch mit der Klärung der
Probleme der HRO bei der städteplanerischen Entwicklung von Wohnbaugebieten
deckt). Danach muss neu beurteilt werden. Wenn die HRO ihren eigenen Bedarf
nachweislich dann nicht decken kann, muss dem Umland die Möglichkeit der
Entwicklung gegeben werden.
Die Raumordnung ist dann
gehalten das Hauptaugenmerk auf die Entwicklung der Region mit Lösung der
Infrastruktur zu legen.
Das Land muss einbezogen
werden.
Das Land muss ihre
Entwicklungsregelungen nicht pauschal, sondern regional steuern.
Was nützt eine 3
%-Entwicklungsregelung für das Land M-V, wenn der selbstbindende Rahmenplan,
basierend auf dem Landesplanungsgesetz, sich nur in den engen Vorgaben bewegen
kann? Dann nutzt auch keine Umverteilen der Entwicklungspotentiale auf
Zentralorte oder die Kernstadt!
Der Nachweis der Notwendigkeit
der Entwicklung in unserer Region ist erbracht. Wenn das Land nicht reagiert,
stagniert die Entwicklung des SUR Rostock.